Schenkung, Verkauf, Nießbrauch und Wohnrecht – alle Optionen für die Immobilienübertragung im Alter.
Viele Senioren stellen sich ab einem gewissen Alter die Frage, was mit ihrem Haus oder ihrer Wohnung einmal geschehen soll. Die Gründe dafür sind vielfältig: Oft ist das Eigenheim im Rentenalter zu groß oder aufwändig zu unterhalten, oder man möchte frühzeitig Klarheit für die Erben schaffen. Anstatt bis zur Erbschaft zu warten, denken viele darüber nach, die Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder oder Enkel weiterzugeben. Dadurch können zukünftige Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft vermieden werden – zum Beispiel wenn ein Kind verkaufen, ein anderes aber das Haus behalten möchte. Zugleich besteht der Wunsch, selbst weiterhin dort wohnen zu bleiben und sich abzusichern. In diesem Ratgeber beleuchten wir Möglichkeiten der Immobilienübertragung im Alter und erklären Schenkung, Verkauf innerhalb der Familie sowie Modelle wie Nießbrauch und Wohnrecht.
Bei der Übertragung einer Immobilie auf die nächste Generation gibt es verschiedene Wege, die teils kombiniert werden können. Im Wesentlichen haben Sie folgende Optionen:
TIPP: Steuerliche Freibeträge nutzen
Jeder Elternteil kann jedem Kind 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Besitzen Sie z.B. ein Haus im Wert von 800.000 €, könnten Sie – durch eine hälftige Überschreibung jetzt und die zweite Hälfte nach zehn Jahren – zweimal den Freibetrag ausschöpfen und so insgesamt 800.000 € steuerfrei übertragen.
Nicht immer passt eine Schenkung – in manchen Fällen ist ein Verkauf an Sohn oder Tochter die bessere Option. Typische Situationen sind:
Bei jeder Übertragung einer Immobilie spielen die Steuern eine große Rolle. Hier die wichtigsten Punkte, die Sie kennen sollten:
Entscheiden Sie sich für einen Verkauf an das Kind, fällt keine Schenkungsteuer an – denn ein echter Verkauf ist ja kein unentgeltlicher Erwerb. Wichtig ist aber, dass der Kaufpreis realistisch gewählt wird. Ein stark verbilligter Verkauf wird als gemischte Schenkung gesehen: Der Teil unterhalb des Marktwerts gilt dann als Schenkung und kann steuerpflichtig sein. Die Faustregel lautet, mindestens 60 % des Verkehrswertes anzusetzen, um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Wenn Sie eine Immobilie verschenken und sich ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten, wirkt sich das auch steuerlich aus. Der Wert des vorbehaltenen Rechts wird nämlich vom Immobilienwert abgezogen, dadurch verringert sich der zu versteuernde Schenkungswert. Die Finanzämter berechnen den Kapitalwert eines lebenslangen Wohnrechts/Nießbrauchs anhand von Tabellen (unter Berücksichtigung des Alters des Berechtigten und des Jahreswerts der Nutzung).
Ein zentraler Punkt für ältere Immobilienbesitzer ist die Absicherung, dass sie trotz Übertragung weiterhin im Zuhause wohnen können. Niemand möchte nach der Schenkung oder dem Verkauf an die Kinder das Dach über dem Kopf verlieren. Zum Glück gibt es dafür bewährte Lösungen:
ACHTUNG: Pflegefall-Risiko
Sollten Sie innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung zum Pflegefall werden und Sozialleistungen beantragen müssen, kann der Staat die Schenkung rückgängig machen oder vom Beschenkten einen finanziellen Ausgleich verlangen. Nach der Zehn-Jahres-Frist ist eine Rückforderung jedoch ausgeschlossen.
Neben allen juristischen und finanziellen Aspekten darf man die menschliche Seite nicht außer Acht lassen. Die Übergabe des eigenen Heims ist ein emotionaler Schritt – für die Eltern wie für die Kinder. Hier einige Punkte, die im familiären Miteinander eine Rolle spielen:
Wenn der Wert der Immobilie innerhalb der Freibeträge liegt, fällt keine Schenkungsteuer an. Eltern können jedem Kind bis zu 400.000 € steuerfrei übertragen (alle 10 Jahre erneut). Liegt der Immobilienwert darüber, wird der übersteigende Teil besteuert – es sei denn, Sie gestalten die Übertragung geschickt in Etappen oder nutzen Nießbrauch zur Wertminderung.
Ja. Sie sollten unbedingt ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbaren und im Grundbuch eintragen lassen. Damit ist gesichert, dass Sie das Haus weiterhin bewohnen dürfen – unabhängig von Eigentumsverhältnissen. Ein Wohnrecht beschränkt sich aufs Wohnen, ein Nießbrauch erlaubt Ihnen sogar, die Immobilie zu vermieten und Einnahmen zu erzielen.
Beides sind Rechte zur Nutzung einer Immobilie, aber mit unterschiedlichem Umfang. Wohnrecht berechtigt Sie, persönlich in der Immobilie zu wohnen. Nießbrauch dagegen umfasst das Recht, die Immobilie voll wirtschaftlich zu nutzen – Sie dürfen selbst darin wohnen und/oder sie vermieten und Mieteinnahmen behalten. Einfach gesagt: Wohnrecht = selbst drin wohnen; Nießbrauch = selbst nutzen oder andere darin wohnen lassen.
Unter bestimmten Umständen ja. Sollten Sie innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung zum Pflegefall werden und Sozialleistungen beantragen müssen, kann der Staat die Schenkung rückgängig machen oder vom Beschenkten einen finanziellen Ausgleich verlangen. Nach der Zehn-Jahres-Frist ist eine Rückforderung jedoch ausgeschlossen.
Das kommt auf die Situation an. Ein Verkauf ist sinnvoll, wenn Sie selbst Geld benötigen oder sicherstellen möchten, dass das Kind eine Gegenleistung erbringt. Eine Schenkung hingegen ist ideal, wenn die steuerlichen Freibeträge ausreichen, Sie kein Geld brauchen und der Übergang fließend erfolgen soll. Beide Wege lassen sich auch kombinieren.
Die Übertragung einer Immobilie im Alter auf die nächste Generation will wohlüberlegt sein – es gibt keine Patentlösung, denn jede Familie ist anders. Wichtig ist, frühzeitig Informationen einzuholen und alle Betroffenen an einen Tisch zu holen. Nutzen Sie die Beratung durch Notare, Anwälte oder Immobilienexperten, um sowohl rechtlich als auch finanziell die beste Entscheidung zu treffen.
„Wenn Sie all diese Aspekte berücksichtigen, schaffen Sie für sich und Ihre Familie Klarheit und Sicherheit."
Falls Sie neben Schenkung oder internem Verkauf auch andere Optionen prüfen möchten – etwa den regulären Verkauf Ihrer Immobilie im Alter, um den Erlös für Ihren Lebensabend zu nutzen – finden Sie weitere Hinweise auf unserer Spezialseite Hausverkauf im Alter – was ist zu beachten. Informieren Sie sich in Ruhe und zögern Sie nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Letztlich geht es darum, dass Sie Ihren Lebensabend sorglos genießen können und Ihre Immobilie in guten Händen wissen.
Wir unterstützen Sie bei der Entscheidung zwischen Schenkung und Verkauf und begleiten Sie durch den gesamten Prozess.
Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung. Sie ersetzen keine Rechtsberatung, Steuerberatung oder notarielle Beratung im Einzelfall. Gerade bei Erbschaft, Scheidung, Steuerfragen, Grundbuchthemen und laufenden Finanzierungen sollten Sie die konkrete Situation mit Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Finanzierungspartner prüfen. Noris Immo unterstützt bei Marktwert, Verkaufsstrategie, Unterlagen, Käuferprüfung und Vermarktung - nicht bei verbindlicher Rechts- oder Steuerberatung.