Partner auszahlen oder übernehmen – wenn einer die Immobilie behalten möchte

Wenn bei einer Trennung oder Scheidung eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist, stellt sich oft die Frage: Wer bleibt im Haus – und wie wird der andere Partner finanziell abgefunden? Dieser Ratgeber erklärt sachlich, worauf Sie achten müssen, wenn ein Ehepartner die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen möchte. Sie erfahren, wann eine solche Übernahme möglich ist, wie der Auszahlungsbetrag berechnet wird, was mit laufenden Krediten geschieht, welche Rolle Grundbuch und Steuern spielen, welche emotionalen Aspekte zu bedenken sind – und in welchen Fällen diese Lösung sinnvoll oder eher nicht zu empfehlen ist.

Übernahme der Immobilie: Wann ist eine Auszahlung des Partners möglich?

Grundsätzlich ist es am besten, wenn sich beide Ehepartner einvernehmlich einigen, was mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung geschehen soll. Häufig gibt es drei Optionen: Verkauf, Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung oder (seltener) Fortführung des gemeinsamen Eigentums. Eine Auszahlung ist vor allem dann eine praktikable Lösung, wenn beide im Grundbuch stehen und die Immobilie während der Ehe gemeinsam angeschafft oder finanziert wurde. In diesem Fall kann einer der Partner das Objekt übernehmen und den anderen ausbezahlen – insbesondere sinnvoll, wenn gemeinsame Kinder im Haus leben oder eine starke emotionale Bindung an das Zuhause besteht. So können die Kinder in ihrem gewohnten Umfeld bleiben und müssen nicht zusätzlich zum Scheidungsstress auch noch einen Umzug verkraften. Voraussetzung ist allerdings, dass derjenige, der bleiben will, es sich finanziell leisten kann.

Nicht in jedem Fall steht einem Partner überhaupt ein Auszahlungsanspruch zu. Handelt es sich beispielsweise um ein geerbtes Haus eines Ehegatten, kann der andere laut Gesetz keinen hälftigen Anspruch auf diese Immobilie geltend machen (im Zugewinnausgleich würde lediglich eine Wertsteigerung während der Ehe berücksichtigt). In den meisten Situationen jedoch – vor allem wenn beide Ehepartner Miteigentümer sind – besteht die Möglichkeit, dass einer das Haus übernimmt und den anderen entsprechend seiner Eigentumshälfte auszahlt.

Berechnung des Auszahlungsbetrags

Wie ermittelt man nun fair den Betrag, mit dem der ausziehende Partner abgefunden werden sollte? Üblich ist folgende Rechenformel: aktueller Marktwert der Immobilie minus verbleibende Schulden, davon der Anteil des auszuzahlenden Partners (bei hälftigem Miteigentum also die Hälfte). Mit anderen Worten: Zunächst lässt man die Immobilie bewerten (z. B. durch einen Gutachter oder Makler), um den Verkehrswert festzustellen. Davon zieht man die Restschuld des laufenden Immobilienkredits ab, falls noch nicht abbezahlt. Das ergibt das rein verbleibende Eigenkapital im Objekt. Dieser Betrag wird je nach Eigentumsanteil aufgeteilt – in der Regel hälftig, wenn beide zu gleichen Teilen Eigentümer sind.

Ein einfaches Beispiel: Ist das Haus 280.000 € wert und es stehen noch 100.000 € Kredit aus, verbleiben 180.000 € Eigenwert. Die Hälfte davon sind 90.000 €, die der bleibende Partner dem ausziehenden zahlen müsste. Dieser Betrag entspricht dem Vermögensanteil, der dem ausziehenden Ehegatten zusteht (im Rahmen des Zugewinnausgleichs bzw. der Vermögensauseinandersetzung). Wichtig: Beide Partner können selbstverständlich auch einvernehmlich abweichende Vereinbarungen treffen, etwa wenn einer in der Vergangenheit mehr ins Haus investiert hat. Entscheidend ist am Ende, dass Klarheit herrscht und die Vereinbarung idealerweise schriftlich – etwa in einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder vor Notar – fixiert wird.

Falls Unsicherheit über den Wert der Immobilie besteht, sollte ein professionelles Wertgutachten eingeholt werden. So verhindern Sie Streit darüber, ob der auszuzahlende Betrag angemessen ist. Zudem müssen bei der Berechnung eventuelle Verkaufsnebenkosten berücksichtigt werden, falls einer der Partner in Zukunft doch einen Verkauf plant (z. B. die hälftige Maklerprovision oder anfallende Gebühren). Aber in erster Linie gilt: Verkehrswert minus Restschulden geteilt durch zwei – damit fahren die meisten Paare fair, sofern ihnen jeweils die Hälfte gehört.

Laufende Kredite: Was passiert mit dem Immobilienkredit?

Eine der größten Herausforderungen bei der Übernahme einer Immobilie ist der laufende Immobilienkredit. In vielen Fällen haben beide Ehepartner gemeinsam den Kreditvertrag unterschrieben und haften gemeinsam gegenüber der Bank. Möchte nun ein Partner allein im Haus bleiben und die Finanzierung übernehmen, muss die Bank dem zustimmen, damit der ausziehende Partner aus der Kreditverpflichtung entlassen wird. Keine Bank wird leichtfertig einen zahlungspflichtigen Schuldner ziehen lassen – die Kreditgeber prüfen daher sehr genau die Bonität des verbleibenden Kreditnehmers. Als Faustregel gilt, dass die monatliche Kreditrate in einem verantwortbaren Verhältnis zum Einkommen stehen muss. Üblicherweise sollte die Rate nicht mehr als etwa 40 % des Nettoeinkommens betragen, damit die Bank einer Vertragsänderung zustimmt. Andernfalls besteht das Risiko, dass der Alleinverdiener die Last nicht tragen kann.

Wichtig zu wissen: Kein Kreditinstitut ist verpflichtet, einen Darlehensnehmer aus dem Vertrag zu entlassen. Stuft die Bank das Einkommen oder die Sicherheiten des verbleibenden Partners als nicht ausreichend ein, kann sie die Umschreibung des Kredits auf eine Person verweigern. In der Praxis bedeutet das oft, dass der Kreditvertrag entweder gemeinsam weitergeführt werden muss – was allerdings den finanziellen Schnitt erschwert – oder dass eine komplette neue Finanzierung aufgesetzt wird. Letzteres geht einher mit der Kündigung des alten Kredits, wofür die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Diese Entschädigung kann mehrere tausend Euro betragen, da die Bank für die vorzeitige Rückzahlung entschädigt werden will.

Der optimale Ablauf ist daher: Zunächst mit der Bank sprechen und Möglichkeiten ausloten. Im besten Fall lässt sich der bestehende Kreditvertrag auf den verbleibenden Ehepartner umschreiben (Haftentlassung eines Partners), ohne dass ein neuer Kredit aufgenommen werden muss. Stimmt die Bank dem nicht zu, sollte der bleibende Partner rechtzeitig eine neue Finanzierung sichern, um den alten Kredit abzulösen. In jedem Fall sollte der Partner, der das Haus übernehmen will, frühzeitig realistisch durchkalkulieren, ob er die Immobilie plus Nebenkosten alleine stemmen kann. Eine nüchterne Haushaltsrechnung im Voraus bewahrt vor bösen Überraschungen. Gegebenenfalls kann die Auszahlungssumme auch über ein zusätzliches Darlehen finanziert werden – die Immobilie dient der Bank dann als Sicherheit. In Einzelfällen lassen sich Auszahlungsbeträge auch mit anderen Ansprüchen verrechnen (etwa mit Zugewinnausgleichs- oder Unterhaltsansprüchen), oder Ratenzahlungen/Stundungen vereinbaren. Solche Sonderlösungen sind aber Verhandlungssache und sollten vertraglich klar geregelt werden, um zukünftigen Streit zu vermeiden.

Grundbuch und Eigentumsübertragung

Mindestens ebenso wichtig wie die finanzielle Einigung ist die saubere juristische Übertragung des Eigentums. Solange beide Ex-Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, gehört die Immobilie offiziell weiterhin beiden – selbst wenn einer auszieht. Daher muss der Partner, der ausgezahlt wird, aus dem Grundbuch ausgetragen werden, und der verbleibende Partner als Alleineigentümer eingetragen werden. Dies geschieht durch einen Notar und wird vom Grundbuchamt vollzogen. Ohne diesen Schritt ist die Übernahme nicht rechtswirksam.

Praktisch läuft es so ab, dass beim Notar ein Übertragungsvertrag bzw. eine Vereinbarung im Rahmen der Scheidung aufgesetzt wird, in dem der eine Ehegatte seinen Anteil auf den anderen überträgt. Der Notar veranlasst dann die Änderung im Grundbuch. Mit der Eintragung als Alleineigentümer hat der verbleibende Partner volle Verfügungsgewalt über die Immobilie – und der andere hat keine Eigentumsrechte mehr (was wichtig ist, um spätere Konflikte zu vermeiden).

Beachten Sie, dass mit der Grundbuchumschreibung Notarkosten und Grundbuchgebühren verbunden sind. Diese richten sich nach dem Wert der Hälfte der Immobilie, die übertragen wird. Oft übernimmt der bleibende Partner diese Kosten, das kann aber individuell vereinbart werden. Wichtig ist auch, alle damit zusammenhängenden Verträge anzupassen: Wer alleiniger Eigentümer wird, sollte z. B. Hausversicherungen, Versorgerverträge (Strom, Wasser, Gas etc.) und Grundsteuer künftig allein auf seinen Namen führen.

Falls nur ein Ehepartner im Grundbuch stand (weil er die Immobilie z. B. vor der Ehe allein gekauft hat), ist keine Umschreibung nötig – rechtlich gehört das Haus dann weiterhin diesem Partner. Allerdings kann in solchen Fällen dennoch eine finanzielle Ausgleichszahlung im Zuge der Scheidung erforderlich sein, sofern während der Ehe Wertzuwachs stattfand oder der andere Partner mit in die Finanzierung investiert hat. Dies würde dann in einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder gerichtlich (Stichwort Zugewinnausgleich) geregelt.

Grunderwerbsteuer vermeiden: Übertragung rechtzeitig regeln

Ein wichtiger steuerlicher Aspekt bei der Übernahme einer Immobilie vom Ex-Partner ist die Grunderwerbsteuer. Normalerweise fällt diese Steuer an, wenn Eigentum an einer Immobilie übertragen wird – auch bei Übernahme von Anteilen. Ehepartner sind jedoch von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso wie Übertragungen anlässlich einer Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung. Das heißt: Wenn Sie die Hausübernahme noch während der Ehe oder im unmittelbaren Zusammenhang mit der Scheidung regeln, kassiert das Finanzamt nichts. Erfolgt die Übertragung hingegen erst nach der rechtskräftigen Scheidung und ohne Bezug zu einer Scheidungsvereinbarung, kann für den Übernehmer Grunderwerbsteuer fällig werden.

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte die Eigentumsübertragung idealerweise vor Abschluss des Scheidungsverfahrens vollzogen oder zumindest vertraglich vereinbart sein. Experten raten, diese Dinge rechtzeitig zu regeln, am besten im Trennungsjahr, um spätere steuerliche Nachteile zu vermeiden. In Bayern etwa beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises – bei einem hälftigen Hausanteil im Wert von z. B. 200.000 € wären das 7.000 € Steuer, die man sich durch kluge Timing sparen kann.

Wichtig: Auch geschiedene Ehegatten können noch von der Steuerbefreiung profitieren, sofern die Übertragung unmittelbar aus der Scheidungsvereinbarung heraus erfolgt. Dies fällt dann unter den erwähnten Anlass der Vermögensauseinandersetzung. Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten. Im Normalfall ist aber klar: Regeln Sie die Übernahme des Hausanteils möglichst während der Trennung bzw. im Zuge der Scheidung, dann bleibt das Finanzamt außen vor.

Emotionale Aspekte: Kinder und Bindung an das Zuhause

Bei aller finanziellen und juristischen Planung sollten die menschlichen Aspekte nicht vernachlässigt werden. Ein Haus ist mehr als ein Vermögenswert – oft hängen viele Erinnerungen daran, und insbesondere für Kinder symbolisiert das Zuhause Stabilität und Sicherheit. Wenn ein Elternteil mit den Kindern in der vertrauten Umgebung bleiben kann, erspart man den Kindern einen weiteren Umbruch. Der Vorteil: die Kinder können in ihrem vertrauten Umfeld bleiben. Ihnen muss kein Ortswechsel zusätzlich zum Scheidungsstress zugemutet werden. Dieses Argument wiegt für viele Eltern schwer bei der Entscheidung, das Haus möglichst zu behalten.

Auch für die Erwachsenen selbst kann eine Immobilie eine starke emotionale Bindung bedeuten. Vielleicht hat man gemeinsam jahrelang daran gearbeitet, das Heim aufzubauen, oder es ist sogar das Elternhaus eines Partners. Die Vorstellung, das Haus aufzugeben, kann schmerzhaft sein. In solchen Fällen erscheint die Lösung, dass einer das Haus übernimmt, emotional einfacher als ein Verkauf.

Allerdings sollten Emotionen nicht allein ausschlaggebend sein. Experten mahnen, trotz aller Gefühle einen klaren Kopf zu bewahren: Die emotionale Bindung an die Immobilie sollte Sie jedoch nicht davon abhalten, klare, sachliche Entscheidungen zu treffen. Man sollte sich also fragen, ob man das Haus wirklich aus sinnvollen Gründen behält – oder ob möglicherweise finanzielle Vernunftschlüsse verdrängt werden, nur weil das Herz am Haus hängt. Eine ehrliche Reflexion (ggf. mit externer Beratung) hilft, hier die Balance zu finden zwischen Herz und Verstand.

Ist die Übernahme die richtige Lösung? Wann sinnvoll – und wann nicht?

Ob es die beste Lösung ist, dass ein Partner in der Immobilie wohnen bleibt und den anderen auszahlt, hängt von der individuellen Situation ab. Diese Option ist sinnvoll, wenn mehrere Bedingungen erfüllt sind:

Finanzielle Tragfähigkeit: Der bleibende Partner verfügt über genug Einkommen oder Vermögen, um Kreditraten, Unterhalt und Hausunterhalt alleine zu stemmen. Die monatliche Belastung sollte in einem gesunden Verhältnis zum Einkommen stehen. Wer schon beim Gedanken an die künftigen Kosten ins Schwitzen gerät, läuft Gefahr, sich zu übernehmen. Dann wäre ein Verkauf und die Schuldenablösung womöglich der finanziell vernünftigere Weg.

Einigung zwischen den Partnern: Beide Seiten müssen mit der Lösung leben können. Der ausziehende Partner sollte mit der vereinbarten Ausgleichszahlung zufrieden sein – und nicht Jahre später das Gefühl haben, übervorteilt worden zu sein. Offene Kommunikationsbereitschaft ist hier Gold wert. Im Idealfall besteht ein gewisses Vertrauensverhältnis, denn oft ziehen sich Restabwicklungen (z. B. gemeinsame Kredite bis zur Umschreibung) noch eine Weile hin.

Bedarf an der Immobilie: Macht es für den bleibenden Partner überhaupt Sinn, allein im großen Familienhaus zu leben? Wenn ja – etwa weil Kinder dort aufwachsen oder man beruflich an die Region gebunden ist – spricht vieles dafür. Gerade wenn Kinder weiterhin im Haus leben sollen, kann die Übernahme durch einen Elternteil die beste Lösung sein, da die Kinder ihr Zuhause behalten.

Emotionale Belastung: Die Stimmung rund um die Immobilie sollte keine permanente Quelle von Unfrieden sein. Ist einer der Ex-Partner insgeheim unglücklich mit der Regelung oder gibt es ständige Diskussionen (z. B. über gemeinsame Kosten während der Übergangszeit), kann das für alle Beteiligten zermürbend sein. Eine Übernahme ist eher ratsam bei einvernehmlicher Trennung – weniger bei Rosenkriegen, wo ein neutraler Verkauf manchmal der klarere Schnitt ist.

Demgegenüber gibt es Fälle, in denen die Übernahme eher nicht empfehlenswert ist oder zumindest gut überdacht werden sollte:

Unzureichende Finanzlage: Wenn absehbar ist, dass der bleibende Partner das Haus langfristig nicht finanzieren kann, wäre es unklug, um jeden Preis daran festzuhalten. Sonst drohen Überschuldung oder ein Notverkauf Jahre später. Hier sollte man ehrlich zu sich selbst sein – notfalls ist es besser, kleiner neu anzufangen, als sich mit Schulden zu überheben.

Kein echter Wohnbedarf: Sind die Kinder aus dem Haus oder existieren alternative Wohnmöglichkeiten, muss man sich fragen, ob man das große (und womöglich teure) Haus allein behalten sollte. Eventuell ist ein Verkauf und Umzug in eine passendere Wohnung sinnvoller für den Neuanfang.

Konfliktbeladenes Objekt: Stehen starke negative Erinnerungen im Raum oder wäre das Verbleiben in der gemeinsamen Immobilie emotional zu belastend (z. B. weil sie immer wieder alte Streitigkeiten hervorruft), dann hilft ein Schlussstrich oft besser. Ein Verkauf kann hier auch symbolisch einen Neuanfang ermöglichen, frei von alten Lasten.

Unfairness oder rechtliche Unsicherheit: Falls sich die Partner nicht einigen und einer nur widerwillig auszahlt oder Verzögerungen auftreten, kann die Situation festgefahren sein. In solchen Fällen drohen langwierige Rechtsstreitigkeiten bis hin zur Teilungsversteigerung. Eine erzwungene Versteigerung bringt meist finanzielle Nachteile für alle und sollte nur Ultima Ratio sein. Um das zu vermeiden, ist entweder Kompromissbereitschaft gefragt – oder doch der gemeinsame Verkauf, bevor der Konflikt eskaliert.

Fazit

Die Entscheidung "Partner auszahlen oder Immobilie verkaufen?" ist hoch individuell. Es gilt, sachlich abzuwägen, was finanziell machbar ist und was alle Beteiligten (inklusive der Kinder) auf lange Sicht verkraften können. Lassen Sie sich im Zweifel beraten – etwa von einem Fachanwalt für Familienrecht in rechtlichen Fragen oder von einem Immobilienexperten für die Wertermittlung Ihres Hauses. Oft hilft auch eine neutrale Checkliste, um keinen wichtigen Punkt zu übersehen. Eine solche Entscheidung will gut durchdacht sein, aber mit kluger Planung und fairer Kommunikation lässt sie sich erfolgreich meistern. Wenn Sie Unterstützung brauchen, zögern Sie nicht, professionellen Rat einzuholen – sei es bei der Berechnung eines angemessenen Auszahlungsbetrags oder bei der Suche nach finanziellen Lösungen. So stellen Sie sicher, dass die gewählte Lösung für Ihre Scheidungsimmobilie wirklich die beste für Ihre Zukunft ist.