Herboldshof / Mannhof in Fürth: Stadtteilprofil, Wohnlagen und Immobilien

Herboldshof und Mannhof sind zwei kleine, nördlich gelegene Fürther Ortsteile mit dörflicher Herkunft und bis heute spürbarer Randlage zwischen Regnitzraum, Knoblauchsland, Waldflächen und übergeordneten Verkehrsachsen. Amtlich sind sie nicht als eigener statistischer Bezirk geführt, sondern Teil des statistischen Bezirks 17 „Stadeln, Herboldshof, Mannhof“; politisch gehören sie zum Stadtbezirk Nord-Ost. Für Eigentümer und Kaufinteressierte ist das Gebiet vor allem wegen seiner kleinteiligen Wohnstruktur, der Nähe zu Freiraum und der gleichzeitigen verkehrlichen Erreichbarkeit interessant.

Im Vergleich zu zentraleren Fürther Lagen ist die Alltagsversorgung vor Ort dünner. Die Stadt nennt Mannhof und Herboldshof ausdrücklich als Bereiche mit Abdeckungslücken bei der fußläufigen Nahversorgung; zugleich ist die Anbindung über Bus 174 und den benachbarten Bahnhof Vach brauchbar. Im Immobilienkontext spricht viel dafür, Mikrolage und Zustand sehr genau zu prüfen: Straßenlärm an der Stadelner Hauptstraße, Schienenlärm in Teilen des nördlichen Fürths, Wasserschutz- und Freiraumlagen sowie energetischer Sanierungsstand können den Wert spürbar beeinflussen.

Lage: Nördlicher Fürther Stadtrand zwischen Stadeln, Vach, Regnitzraum und offener Knoblauchsland-Landschaft; kleine Lagekarte oben auf OSM-Basis.

Amtliche Einordnung: Ortsteile von Fürth; statistisch Teil von Bezirk 17 „Stadeln, Herboldshof, Mannhof“; politisch im Stadtbezirk Nord-Ost.

Einwohner: Für Herboldshof/Mannhof einzeln aktuell nicht frei verfügbar; für Bezirk 17 insgesamt: 7.576 Einwohner zum 31.12.2024.

Charakter: Randständige, kleinteilige Wohn- und Dorfstruktur mit Übergang zu Landwirtschaft, Wassergewinnung, Wald- und Freiflächen.

Typische Immobilientypen: Vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, kleinere Nachkriegs-Siedlungsstrukturen und einzelne ältere Hof- bzw. Dorfgebäude; im gesamten Bezirk 17 entfallen 53,9 Prozent der Wohnungen auf Ein- und Zweifamilienhäuser.

ÖPNV: Buslinie 174 verbindet Mannhof/Herboldshof mit Fürth Hbf, Rathaus, Stadeln, Vach; am Bahnhof Vach besteht Bahnanschluss.

Marktbild: Eher periphere Wohnlage mit offizieller Einstufung in Wohnlage 3 des Fürther Mietspiegels; aktuelle frei zugängliche Kaufpreisberichte auf Teilortsebene sind nicht verfügbar, die Stadt verweist auf Bodenrichtwert- und Grundstücksmarktberichte.

Herboldshof und Mannhof liegen im Norden der Stadt Fürth. In der amtlichen Statistik werden sie nicht separat, sondern gemeinsam mit Stadeln als Bezirk 17 „Stadeln, Herboldshof, Mannhof“ geführt. Dieser Bezirk umfasst 705 Hektar und 7.576 Einwohner zum Stand 31. Dezember 2024. Auf der politischen Bezirksebene ordnet die Stadt beide Ortsteile dem Stadtbezirk Nord-Ost zu. sich viele offiziell verfügbare Kennzahlen nur für den kombinierten Bezirk 17 und nicht nur für Herboldshof oder nur für Mannhof ausweisen lassen.

Räumlich ist die Lage ein Übergangsraum: westlich und nordwestlich prägen Regnitz und Vach das Umfeld, nordöstlich und östlich liegen Freiräume, Wassergewinnungsflächen und das Knoblauchsland, südlich beginnt der größere Siedlungskörper von Stadeln. Für das Wasserwerk Mannhof beschreibt die Stadt eine Lage „zwischen dem Regnitztal und der Autobahn A73 nördlich der Mannhofer Straße“; zugleich sind Waldgebiete bei Mannhof sowie Teile der offenen Landschaft als Schutzgebiete ausgewiesen. Das unterstreicht den typischen Charakter des Gebiets: städtisch zugehörig, aber landschaftlich deutlich am Rand.

Die historischen Wurzeln reichen weit zurück. Das amtliche Bezirksdatenblatt nennt für Mannhof eine Entstehung bereits im 8. Jahrhundert als Außenstelle des karolingischen Königshofes Fürth; die erste urkundliche Erwähnung stammt von 1303. Herboldshof wird auf das 9./10. Jahrhundert datiert, urkundlich erstmals erwähnt ist der Ort 1504. Beide Siedlungen haben also eine ältere, ländlich-dörfliche Herkunft als die moderne Großstadtstruktur, der sie heute angehören.

Im Zuge der bayerischen Gebietsreform wurden Herboldshof und Mannhof 1972 nach Fürth eingemeindet. Eine städtische Veröffentlichung zur Geschichte des Fürther Schulwesens nennt die Eingemeindungen von Herboldshof, Mannhof, Stadeln, Vach und weiteren nördlichen Orten ausdrücklich und beschreibt zugleich, wie Fürth damit auch die nördlichen Schulstandorte übernahm. Für Mannhof wird ergänzend in der lokalen Literatur von einer starken baulichen Ausdehnung seit den 1950er Jahren berichtet; Herboldshof blieb demgegenüber stärker agrarisch geprägt. Diese unterschiedliche Entwicklung ist bis heute im Ortsbild ablesbar.

Die Eckpunkte der Zeitleiste beruhen auf dem amtlichen Bezirksdatenblatt 2024 sowie der städtischen Veröffentlichung zur Fürther Schulgeschichte; die Nachkriegsentwicklung Mannhofs ist ergänzend lokalhistorisch belegt.

Für das heutige Ortsbild ist die Mischung aus altem Dorfkern, Nachkriegswachstum und randständiger Freiraumlage entscheidend. Im statistischen Bezirk 17 stammen nur 5,3 Prozent der Wohnungen aus der Altbauzeit bis 1948, 87,8 Prozent aus dem „mittleren Baualter“ und 6,8 Prozent aus Neubauten der letzten fünf Jahre. Ebenfalls wichtig: 53,9 Prozent der Wohnungen im Bezirk liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern, 46,1 Prozent im Geschosswohnungsbau. Für die kleinen Ortsteile Herboldshof und Mannhof selbst wirkt die Bebauung allerdings noch kleinteiliger als diese Gesamtzahl des Bezirks 17 vermuten lässt, weil der mehrgeschossige Anteil vor allem im größeren Stadeln stärker ins Gewicht fällt.

Mannhof zeigt entlang der Stadelner Hauptstraße und in den Seitenstraßen wie Annastraße, Seestraße und Marienring eine typische Mischung aus älteren Dorf- und Gasthausstrukturen sowie Wohnhäusern der Nachkriegs- und Spätmoderne. Die Stadt hat für den Bereich um Stadelner Hauptstraße und Annastraße mehrfach verkehrs- und ortsbildbezogene Planungen behandelt; dort spielen Ortseingang, Querungssicherheit, Haltestellenlage und der Übergang zwischen Durchgangsstraße und Wohnstraßen eine große Rolle. Herboldshof wirkt dörflicher und offener, mit einer schmalen Hauptachse, einzelnen Hof- und Wohngebäuden sowie angrenzenden Feldern, Gewächshaus- und Freiflächen.

Für Eigentümer heißt das: Das Gebiet ist städtebaulich nicht homogen. Ein Objekt an einer ruhigeren Anliegerstraße funktioniert wertmäßig anders als ein Haus unmittelbar an der Stadelner Hauptstraße oder in Nähe lärmsensibler Verkehrskorridore. Zugleich ist die Grundstücksgröße hier oft wichtiger als in zentralen Fürther Lagen, weil Freiraumbezug, Gartenqualität und private Stellplätze für diese Wohnform besonders prägend sind.

Die Infrastruktur ist vorhanden, aber nicht dichtmaschig. Die Stadt nennt Mannhof und Herboldshof ausdrücklich als Bereiche mit Lücken in der fußläufigen Nahversorgung; solche Abdeckungslücken betreffen laut Nahversorgungsanalyse vor allem periphere Stadtteile mit niedrigerer Bevölkerungsdichte. Das spricht weniger gegen die Wohnqualität als gegen einen „Innenstadt-Komfort“ im Alltag: Für Einkäufe, Apotheken, Arztpraxen oder weitere Dienstleistungen sind häufig Stadeln, Vach oder die Kernstadt die naheliegenden Anlaufpunkte. In Stadeln liegen unter anderem die Grundschule Hans-Sachs-Straße, die zugehörige Sprengelzuordnung für Stadeln, Mannhof und Herboldshof, eine städtische Kita „Am Regnitzgrund“, eine Bibliothekszweigstelle sowie neue Sportinfrastruktur im Schulumfeld.

Im ÖPNV ist die Buslinie 174 die zentrale Verbindung. Sie führt zwischen Jakobinenstraße/Fürth Hauptbahnhof, Stadeln, Herboldshof, Wasserwerk, Mannhof und Vach. Hinzu kommt der Bahnhof Vach als nahe Umstiegsmöglichkeit auf die Schiene. Für Autofahrer ist die Lage ebenfalls praktikabel: Die Stadelner Hauptstraße als Staatsstraße 2242 strukturiert Mannhof, und die A73 liegt in funktionaler Nähe. Damit verbindet sich die typische Ambivalenz peripherer Wohnlagen: gute Regionalerreichbarkeit, aber auch verkehrliche Immissionen an den Hauptachsen.

Freizeit und Naherholung leben weniger von großen Parks als vom Landschaftsraum. Schutzgebiete an Regnitz, Wald- und Grabenräumen sowie das Wasserschutzgebiet nördlich von Mannhof bestimmen das Umfeld. Für Spaziergänge, Radfahrten und den alltäglichen Freiraumbezug ist das ein Pluspunkt. Für Kinder und Vereinssport liegen attraktivere, klar definierte Angebote eher im benachbarten Stadeln, etwa der Spielplatz Hans-Sachs-Straße oder die neue Dreifachturnhalle.

Soziodemographisch zeigt der statistische Bezirk 17 ein Profil, das gut zu einer familienhausgeprägten Randlage passt. Der Ausländeranteil liegt mit 13,2 Prozent klar unter dem Fürther Stadtdurchschnitt von 23,4 Prozent. Der Anteil der über 65-Jährigen liegt mit 20,6 Prozent leicht über dem Stadtschnitt, und mit 570 Pkw je 1.000 Einwohner ist die Motorisierung merklich höher als in Fürth insgesamt. Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote im Bezirk mit 3,0 Prozent niedriger als im Stadtdurchschnitt von 4,9 Prozent. Das ist kein Urteil über einzelne Straßen, aber ein plausibler Hinweis auf eher etablierte, autoaffine Wohnstrukturen mit längeren täglichen Wegen.

Praktisch heißt das: Preisentscheidend sind hier weniger Altbauprestige oder Innenstadtlage, sondern die Kombination aus Grundstück, Wohnfläche, Energiezustand, Verkehrslage und Alltagserreichbarkeit. Gerade bei Ein- und Zweifamilienhäusern wirken starke Sanierungsunterschiede. Modernisierte Häuser mit ruhiger Mikrolage und gutem Zugang nach Stadeln oder Vach werden regelmäßig anders wahrgenommen als Objekte mit Sanierungsstau an lärmbelasteten Straßenzügen.

Für Eigentümer in Herboldshof und Mannhof sind fünf Punkte besonders relevant. Erstens die Mikrolage: Zwischen einer Nebenstraße wie Annastraße oder Marienring und einer Lage an der Stadelner Hauptstraße können sich Ruhe, Verkehrssicherheit und Aufenthaltsqualität deutlich unterscheiden. Zweitens die Anbindung: die Nähe zu Bus 174 und zum Bahnhof Vach verbessert die Alltagstauglichkeit einer Randlage spürbar. Drittens planungs- und umweltbezogene Restriktionen: Wasserschutzgebiete, Landschaftsschutz und Überschwemmungsräume begrenzen in Teilbereichen die bauliche Flexibilität. Viertens der Gebäudezustand, vor allem energetische Qualität, Dämmstandard, Heizung und Grundriss, was die Stadt mit Energieberatungsangeboten im Gebiet indirekt bestätigt. Fünftens mögliche denkmalrechtliche Themen bei älteren Einzelobjekten; in Mannhof ist etwa für die Stadelner Hauptstraße 181 ein Baudenkmal dokumentiert.

Straße / Bereich: Warum sie für die Orientierung wichtig ist - Quelle.

Stadelner Hauptstraße: Hauptachse von Mannhof, Ortsdurchfahrt und verkehrlicher Schlüsselraum; für Lärm, Erreichbarkeit und Haltestellenlage besonders relevant.

Mannhofer Straße: Verknüpft Mannhof mit dem östlichen Umfeld; für die Lage zum Wasserwerk und Richtung Herboldshof bedeutsam.

Annastraße: Typische Wohnstraße in Mannhof; gut geeignet, um ruhigere Wohnlagen vom Durchgangsverkehr abzugrenzen.

Seestraße: Klassische Anliegerstraße der Mannhofer Wohnsiedlung; relevant für die Frage „ruhige Seitenstraße oder Hauptachse“.

Marienring: Ringförmige Wohnlage mit kleinteiliger Siedlungsstruktur; lokal wichtiger Orientierungspunkt.

Herboldshof: Zentrale Achse des gleichnamigen Ortsteils; verbindet den kleinen Ortskern mit dem Umland.

Gehören Herboldshof und Mannhof offiziell zu Fürth? Ja. Beide sind Fürther Ortsteile, statistisch Teil des Bezirks 17 „Stadeln, Herboldshof, Mannhof“ und politisch dem Stadtbezirk Nord-Ost zugeordnet.

Wie gut ist die Anbindung an den Nahverkehr? Für eine Randlage ist sie ordentlich: Die Buslinie 174 verbindet das Gebiet direkt mit Fürth Hauptbahnhof, Rathaus, Stadeln, Herboldshof, Mannhof und Vach. Über den Bahnhof Vach besteht zusätzlich Schienenanschluss.

Ist die Nahversorgung vor Ort bequem zu Fuß erreichbar? Eher nur eingeschränkt. Die städtische Nahversorgungsanalyse nennt Mannhof und Herboldshof ausdrücklich als Bereiche mit Abdeckungslücken bei der fußläufigen Versorgung. Für viele Alltagswege sind daher Stadeln, Vach oder zentralere Fürther Lagen relevanter.

Welche Immobilien sind hier typisch? Typisch sind kleinteilige Ein- und Zweifamilienhäuser, Nachkriegsbebauung und einzelne ältere Dorfgebäude. Im gesamten Bezirk 17 liegt der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern bei 53,9 Prozent.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert besonders stark? Vor allem die Mikrolage innerhalb des kleinen Gebietes, Verkehrslärm an Hauptachsen, Distanz zu Bus und Bahnhof, Grundstückszuschnitt, energetischer Zustand sowie mögliche Restriktionen durch Wasser- oder Freiraumschutz.

Nicht flächendeckend, aber bei einzelnen älteren Gebäuden kann das relevant sein. Für Mannhof ist etwa das Gasthaus in der Stadelner Hauptstraße 181 als Baudenkmal dokumentiert. Vor Umbauten sollte daher im Einzelfall immer eine Denkmalschutzprüfung erfolgen.

Für Eigentümer in Herboldshof / Mannhof ist die wichtigste Aufgabe, den Ortsteil nicht pauschal zu verkaufen. Käufer wollen verstehen, welche konkrete Mikrolage vorliegt: eher ruhig, verkehrsnah, grünorientiert, historisch, familiengeeignet, verdichtet oder stärker durch Gewerbe und Infrastruktur geprägt. Genau diese Einordnung sollte vor Fotos, Exposé und Preisveröffentlichung stehen.

Praktisch zählen bei fast jedem Objekt Baujahr, Modernisierung, Energieausweis, Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Grundriss, Stellplatz, Garten oder Balkon sowie der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Bei älteren Gebäuden kommen Bauakte, genehmigte Nutzung, Anbauten, Feuchte, Keller und mögliche Denkmalschutz- oder Erhaltungsthemen hinzu.

Für den Angebotspreis sollte Herboldshof / Mannhof nicht als einzelner Durchschnittswert behandelt werden. Sinnvoller ist eine Herleitung aus Bodenrichtwert, Vergleichsfällen, Mietspiegel-Logik, Objektzustand, Grundstück, Mikrolage und Zielgruppe.

Käufer prüfen in Herboldshof / Mannhof vor allem, ob Alltag und Preis zusammenpassen. Dazu gehören Wege zu Einkauf, Schule, Kita, Bus, U-Bahn oder Bahn, die tatsächliche Lärmsituation, Parken, Fahrradabstellplätze, Grünbezug, Freizeitqualität und die Frage, ob die Immobilie ohne größere Überraschungen nutzbar ist.

Bei Wohnungen rücken Hausgeld, Rücklagen, Protokolle, Teilungserklärung, Sanierungsbeschlüsse, Aufzug, Fassade, Dach und Heizung in den Vordergrund. Bei Häusern zählen Grundstückszuschnitt, Zufahrt, Garten, Garage, Modernisierung und mögliche Erweiterbarkeit stärker. Bei vermieteten Objekten sind Mietverträge, Miethöhe, Nebenkosten, Instandhaltung und Entwicklungsspielraum entscheidend.

Vor dem Verkauf sollten Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Modernisierungsnachweise vorliegen. Bei WEG-Objekten gehören Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und Eigentümerversammlungsprotokolle dazu.

Bei besonderen Lagen in Herboldshof / Mannhof sollte zusätzlich geprüft werden, ob Lärm, Hochwasser, Starkregen, Denkmalschutz, Baulasten, Bebauungsplan, Erschließung oder angrenzende Gewerbe-/Verkehrsnutzungen eine Rolle spielen. Eine frühe, ehrliche Klärung ist meist stärker als eine glatte Lageformulierung, weil Käufer diese Punkte vor einer Entscheidung ohnehin prüfen.

Ist Herboldshof / Mannhof ein einheitlicher Immobilienmarkt? Nein. Der Ortsteil muss nach Straße, Gebäudetyp, Baujahr, Zustand und konkretem Umfeld gelesen werden.

Gibt es einen pauschalen Marktpreis für Herboldshof / Mannhof? Öffentlich belastbar nicht als ein einzelner Wert. Eine seriöse Bewertung braucht Objektprüfung, Vergleichsdaten und Mikrolage.

Worauf sollten Eigentümer besonders achten? Auf vollständige Unterlagen, ehrliche Mikrolage, nachvollziehbare Modernisierungshistorie und eine Zielgruppe, die wirklich zum Objekt passt.