Obersteinbach / Untersteinbach: Ortsteilprofil, Wohnlagen und Immobilien

Verwaltung: Obersteinbach und Untersteinbach gehören zur Stadt Roth im Landkreis Roth, Regierungsbezirk Mittelfranken, Bayern. Beide sind Ortsteile der Gemarkung Belmbrach. Eingemeindet wurden sie am 1. Juli 1971. Einwohnerzahlen: Obersteinbach hatte 2018 rund 251 Einwohner und wuchs bis Ende 2021 auf etwa 339 an. Untersteinbach zählte 2018 ca. 109 Einwohner (aktuelle Daten fehlen, Trend eventuell leicht steigend). Historische Entwicklung: Beide Orte liegen „auf der Haide“, d.h. in einem Gebiet ehemaliger Heide- und Waldflächen südlich von Wallesau. Erste Nennungen im 14. Jh.: Obersteinbach als „Steinbach“ 1331, Untersteinbach als „Niderstainbach“ 1345. Bis 1800 wechselten die Grundherren (Bamberger Domkapitel, Markgrafen von Ansbach, Burggrafen von Nürnberg u.a.). Untersteinbach fiel im Dreißigjährigen Krieg zeitweise wüst, Obersteinbach wurde 1562 von der Pest und im Dreißigjährigen Krieg (1632) stark betroffen. Beide blieben protestantisch (Pfarrzugehörigkeit: Obersteinbach 1729 Wallesau, Untersteinbach weiter Roth).

*Bild: Typische Dorfstraße in einem Ortsteil von Roth (hier Barnsdorf). Die Umgebung von Ober- und Untersteinbach ist ländlich geprägt mit Dorfstraßen, Einzelgehöften und Waldrändern.* Lage: Die Dörfer liegen unmittelbar nebeneinander auf einer Hochfläche südlich von Roth, etwa 4–5 km vom Stadtzentrum. Die Höhe beträgt ca. 370 m (Obersteinbach) bzw. 355 m (Untersteinbach). Die Gemarkung ist hügelig und geht über in landwirtschaftliche Flächen und Waldgebiete (Flurgebiete „Elm“, „Wiedholz“, „Bergkerbe“, „Dohlenbusch“ laut Wikipedia). Gewässer: Durch Untersteinbach fließt der Steinbach (rechter Zufluss der Rednitz). In Obersteinbach entspringt ein Quellbach des Steinbachs im Dorf. Kein See oder großer Teich im Ort. Die Rednitz fließt einige Kilometer nordöstlich vorbei. Naherholung: Aufgrund der Waldrandlage und offener Landschaft sind Spaziergänge und Wanderungen möglich. Im Norden grenzt die Otto-Lilienthal-Kaserne (ehemaliger Flugplatz Roth) an, dessen große Wiesen und Wege teilweise öffentlich zugänglich sind. Wanderwege führen durch die umliegenden Wälder (z.B. über Serpentinen zur Weinlage von Untersteinbach). Ein ausgewiesenes Schutzgebiet direkt im Ort ist nicht bekannt, aber die Umgebung ist Teil des Naturparks Frankenhöhe. Die ruhige, naturnahe Lage spricht Erholungssuchende an.

*Bild: Luftbild des ehemaligen Heeresflugplatzes Roth (Otto-Lilienthal-Kaserne) nördlich von Ober-/Untersteinbach. Die Bundesstraße 2 (links oben) sorgt für regionale Anbindung.* Verkehr: Über eine Kreisstraße sind Ober- und Untersteinbach direkt mit der B2 verbunden (ca. 1–1,5 km bis zur Auffahrt). Die A6 (Nürnberg–Amberg–Saarbrücken) ist über den nahegelegenen Anschluss „Heideck“ (3 km westlich) erreichbar. Die A9 (Nürnberg–Berlin) erreicht man über Schwanstetten (A6) oder A9-Ausfahrt „Hilpoltstein“. ÖPNV: Die Rother Stadtbuslinie 684 (Schulbus, nur an Schultagen) fährt durch Unter- und Obersteinbach. Zusätzlich gibt es ein Bürgerbustaxi/Linienbedarfstaxi (LBT) auf Bestellung. Der nächste Bahnanschluss ist der S-Bahn/Haltepunkt Roth (Strecke Nürnberg–Roth, S2), etwa 4–5 km nördlich. Dort verkehren auch Regionalzüge (RE/RB nach Nürnberg, Georgensgmünd, Hilpoltstein). Entfernungen: Zum Rother Marktplatz sind es ca. 4–5 km nordwärts. Bis Nürnberg-City (Hauptbahnhof) sind es etwa 20–25 km (die Klinik Roth nennt 20 km südlich von Nürnberg). Weitere Entfernungen: Ansbach ~60 km (B14 westlich), Ingolstadt ~60 km (A9 süd), Bamberg ~70 km (A70). Versorgung: In Ober-/Untersteinbach selbst gibt es keine Supermärkte oder Banken. Ein kleiner Dorfladen oder Bäckerei fehlt (Stand: keine lokalen Läden). Nächstes Einkaufszentrum und Ärzte findet man im 3–4 km entfernten Roth bzw. im 2–3 km entfernten Pfaffenhofen (Roth). Dort gibt es auch Grundschule, Kindergarten und Hausarzt-Praxen. Die Kreisklinik Roth (Weinbergweg) ist das nächste Krankenhaus. Nächstes Gymnasium, weiterführende Schulen und Fachärzte befinden sich in Roth oder Hilpoltstein.

Wohnformen: Typisch sind Einfamilien- und Doppelhaushälften sowie vereinzelt kleinere Mehrgenerationen- oder Bauernhäuser. Es gibt keinen Neubau-Großwohnkomplex, die Bebauung ist gewachsen und kleinteilig. Grundstücke sind mäßig groß (500–1000 m²) und oft leicht abschüssig. Einige Anwesen haben Stallungen oder Scheunen. Preise Kauf/Miete: Nach Immobiliendaten lag der mittlere Angebotspreis für Wohnraum 2026 bei etwa 3.000–3.200 € pro m². Beispiel: Ein Haus mit 150 m² Wohnfläche kostete im Schnitt rund 3.592 €/m² (420–540 T€). Einfache Altbauwohnungen (50–90 m²) wurden im Schnitt um 3.000 €/m² angeboten. Einfamilienhäuser kosten oft 350.000–600.000 € je nach Größe und Zustand. Die Bodenrichtwerte für Baugrund liegen bei ca. 450 €/m² (erschlossen, 2025); junge Baugrundstücke erzielen ~550 €/m² laut Marktprognose. Mietmarkt: Die Kaltmiete liegt grob geschätzt bei etwa 8–12 €/m² (ca. 1.330–1.500 € für ~100 m²), orientiert an den Rother Durchschnittswerten (Ø 10,58 €/m² laut Mietspiegel). Da wenige Wohnungen neu vermietet werden, sind konkrete Daten selten. Grundstücks- und Neubauwohnungen dürften am oberen Ende liegen, ältere Bestandswohnungen günstiger (etwa 8–9 €/m²). Marktindikatoren: Angebot ist begrenzt, da nur wenige Immobilien zum Verkauf stehen. Die Nachfrage wird von Pendlern nach Nürnberg/Fürth/Erlangen, jungen Familien und Ruheständlern getragen (s. unten). Faktoren wie ruhige Lage und gute Verkehrsanbindung (B2/S-Bahn) treiben die Nachfrage. Laut Experten lagen die Hauspreise 2025 in Obersteinbach bei Ø 3.158 €/m², was eine leichte Steigerung gegenüber Vorjahr war. Grundstücksangebote sind selten; bei 750 m² empfohlenen Angebotspreis rund 408.600 € (≈544 €/m²).

Familien: Günstige ländliche Wohnlage mit Garten – ideal für Familien mit Kindern. Ruhiges Umfeld (wenig Verkehr), viel Natur, Spiel- und Freizeitmöglichkeiten. Nähe zu Roth (Schulen, Freizeitanlagen, Kultur) und Nürnberg (Arbeitsplätze) macht tägliches Pendeln möglich. Pendler: Gute Erreichbarkeit der Autobahnen und S-Bahn Roth ermöglicht Berufspendeln nach Nürnberg, Erlangen, Fürth oder Ansbach. Wohnungsmieten sind hier oft etwas niedriger als direkt in Nürnberg, die Lebensqualität höher. Senioren: Senioren schätzen die ruhige Dorflage nahe Ärzten und Kliniken in Roth. Barrierearme Einfamilienhäuser und im Alter Umzug in Roth oder Nürnberg können erwogen werden. Gemeinschaftsgefühl auf dem Dorf ist ausgeprägt. Investoren/Kapitalanleger: Aufgrund des kleinen Marktes und hoher Kaufpreise ist spekulatives Investieren weniger attraktiv. Stabiler Mietmarkt kann jedoch sichere Renditen bringen, insbesondere bei 2–3-Zimmer-Wohnungen für kleine Familien oder Paare. Ferienvermietung ist untypisch (kein touristischer Hotspot).