Verkaufen, übernehmen, vermieten oder Teilungsversteigerung – alle Wege verständlich erklärt.
Eine Scheidung bringt neben emotionalen Herausforderungen auch wichtige finanzielle Fragen mit sich – insbesondere, was mit dem gemeinsamen Haus oder der Eigentumswohnung geschehen soll. Für private Immobilieneigentümer in Trennung stellt sich oft die Frage: Verkaufen, behalten oder eine andere Lösung finden? In diesem Ratgeber erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Optionen beim Hausverkauf in der Scheidung. Wir beleuchten, welche Vor- und Nachteile die einzelnen Wege haben und wann welche Lösung sinnvoll sein kann (etwa mit Kindern, bei laufendem Kredit oder bei Unstimmigkeiten zwischen den Ex-Partnern). Außerdem erklären wir, welche Rolle der Grundbucheintrag spielt und was der Güterstand Zugewinngemeinschaft für die Aufteilung der Immobilie bedeutet. Ziel ist es, Ihnen Orientierung zu geben, damit Sie eine informierte Entscheidung treffen können.
Bevor man Entscheidungen zum Haus trifft, sollte geklärt sein, wem die Immobilie juristisch gehört. Entscheidend sind die Eigentumsverhältnisse laut Grundbuch. Grundsätzlich gilt: Was im Grundbuch steht, zählt. Ist nur ein Ehepartner als Eigentümer eingetragen (Alleineigentum), hat der andere keinen direkten Anspruch darauf, das Haus im Scheidungsverfahren zugesprochen zu bekommen. Gehört die Immobilie jedoch beiden (z.B. je zur Hälfte), kann kein Partner allein darüber verfügen – größere Entscheidungen wie Verkauf oder Beleihung müssen gemeinsam getroffen werden.
Allerdings bedeutet Alleineigentum nicht automatisch, dass der andere leer ausgeht: Es können sich finanzielle Ausgleichsansprüche aus dem Ehegüterrecht ergeben, selbst wenn das Haus nur auf einen Partner eingetragen ist. Wichtig zu wissen: Nach dem Trennungsjahr kann jeder Ehepartner den Verkauf des gemeinsamen Hauses verlangen, sofern beide Miteigentümer sind. Mit Ablauf dieses Jahres der Trennung besteht also ein Rechtsanspruch, die Vermögensaufteilung (notfalls gerichtlich) anzugehen.
TIPP: Verkauf nicht ohne Zustimmung
Während der Ehe (bis zur rechtskräftigen Scheidung) ist sogar ein alleinig im Grundbuch stehender Partner nicht völlig frei, das Haus ohne Weiteres zu verkaufen. Nach § 1365 BGB benötigt ein Alleineigentümer für den Verkauf im laufenden Scheidungsverfahren in der Regel die Zustimmung des anderen Ehegatten.
Die Mehrheit der Ehepaare in Deutschland lebt automatisch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, sofern nichts anderes per Ehevertrag vereinbart wurde. Das bedeutet: Jeder Ehepartner behält während der Ehe sein Anfangsvermögen und auch später erworbene Schenkungen oder Erbschaften gehören ihm alleine. Alles was jedoch während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet oder angeschafft wurde (Zugewinn), wird im Scheidungsfall wertmäßig ausgeglichen. Der Zugewinnausgleich ist dabei ein reiner Geldanspruch – die Gegenstände selbst (wie z.B. ein Haus) werden nicht physisch halbiert, sondern es wird der Wertzuwachs verrechnet.
Für Immobilien bedeutet das konkret: Wurde das Haus während der Ehe gekauft oder gebaut, fließt dessen Wert in die Berechnung des Zugewinns ein. Stehen beide im Grundbuch, gehört das Objekt ohnehin formal beiden – meist je zur Hälfte – und der Verkaufserlös würde im Ausgangspunkt 50/50 geteilt (Abweichungen sind möglich, wenn z.B. unterschiedliche Eigentumsanteile vereinbart wurden). Steht nur ein Partner im Grundbuch, bleibt er zwar Eigentümer, aber der andere hat Anspruch auf finanziellen Ausgleich, sofern das Haus während der Ehe angeschafft oder wesentlich im Wert gesteigert wurde.
Beispiel: Geerbtes Haus
Ein Ehepartner hat während der Ehe ein Haus geerbt. Das geerbte Haus selbst zählt nicht zum Zugewinn (Erbschaften bleiben außen vor). Allerdings wird eine Wertsteigerung des Hauses während der Ehe sehr wohl beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Wurde das geerbte Haus also z.B. durch Renovierungen oder steigende Immobilienpreise 100.000 € mehr wert, so steht dem anderen Partner die Hälfte dieser Wertsteigerung als Ausgleich zu.
Eine häufig gewählte Lösung ist der gemeinsame Verkauf der Immobilie. Beide Ex-Partner beschließen also, das Haus zu veräußern und den Verkaufserlös anschließend aufzuteilen – in der Regel entsprechend den Eigentumsanteilen (oft 50/50 bei gemeinsamem Eigentum). Dies schafft klare Verhältnisse: Das gebundene Vermögen wird in flüssiges Geld umgewandelt, das man relativ einfach zwischen den Parteien aufteilen kann. Ein Verkauf trägt so zur finanziellen Entflechtung bei – jeder erhält seinen Anteil und man muss künftig keine gemeinsamen Entscheidungen zur Immobilie mehr treffen.
TIPP: Rechtzeitig handeln
Wenn absehbar ist, dass die Scheidung kommt, warten Sie nicht bis „auf den letzten Drücker" mit Entscheidungen zum Haus. Ein Verkauf schon im Trennungsjahr kann sinnvoll sein, sofern beide sich einig sind. So verhindert man einen übereilten Verkauf unter Zeitdruck kurz vor der Scheidung.
Statt das Haus aufzugeben, besteht die Möglichkeit, dass ein Ehepartner die Immobilie behält. In diesem Modell übernimmt einer der Ex-Partner das Haus in sein alleiniges Eigentum und entschädigt den anderen finanziell für dessen Anteil (Auszahlung). Oft wird diese Lösung gewählt, wenn z.B. Kinder vorhanden sind und ein Elternteil mit den Kindern im vertrauten Zuhause wohnen bleiben möchte. Auch emotionale Bindung oder einfach der Wunsch, das Haus nicht zu verkaufen, spielen hier eine Rolle.
Wie funktioniert die Auszahlung? Zunächst muss der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt werden, zum Beispiel durch eine professionelle Bewertung. Von diesem Wert zieht man die eventuell noch offene Restschuld des Immobilienkredits ab. Der verbleibende Nettovermögenswert wird hälftig geteilt (bei hälftigem Eigentum). Die eine Hälfte steht dem auszuzahlenden Partner zu. Rechenbeispiel: Wert des Hauses 400.000 €, Restkredit 100.000 € – verbleiben 300.000 € Eigenkapital, davon erhält der auszuzahlende Partner 150.000 €.
TIPP: Bank und Verträge früh einbeziehen
Wenn Sie planen, das Haus allein zu übernehmen, suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit Ihrer Bank. Lassen Sie prüfen, ob Sie den Kredit alleine übernehmen oder neu finanzieren können. Klären Sie auch andere Verträge (Versicherungen, Strom, Grundsteuer) – diese sollten bei Übergang auf einen Ehepartner entsprechend umgeschrieben werden.
Eine weitere Möglichkeit ist, dass keiner der Ex-Partner selbst im Haus wohnen bleibt, man die Immobilie aber auch nicht verkauft, sondern vermietet. In diesem Modell bleiben beide (vorerst) Eigentümer und werden quasi zu „Geschäftspartnern": Die Immobilie wird an Dritte vermietet, und die Ex-Partner teilen sich die Mieterlöse (oder nutzen sie zur Deckung der laufenden Kosten und Kreditraten). Diese Option kommt vor allem dann in Betracht, wenn ein Verkauf gerade ungünstig wäre – zum Beispiel weil der Immobilienmarkt schwach ist oder weil noch eine Spekulationsfrist läuft.
Die Teilungsversteigerung ist gewissermaßen das gerichtliche Zwangsmittel, um eine festgefahrene Situation zu lösen. Wenn Ex-Partner sich absolut nicht einigen können – weder auf Verkauf noch darauf, dass einer übernimmt oder man vermietet – gibt es als letzten Ausweg die Möglichkeit, das Haus durch ein Gericht zwangsversteigern zu lassen. Eine Teilungsversteigerung (manchmal auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt) wandelt das „unteilbare" Gut Immobilie in teilbares Geld um. Jeder Miteigentümer kann nach dem Trennungsjahr einen solchen Antrag beim Amtsgericht stellen – unabhängig von der Höhe seines Anteils.
ACHTUNG: Teilungsversteigerung vermeiden
In den allermeisten Fällen ist eine Versteigerung wirtschaftlich schlecht. Der erzielte Preis liegt häufig deutlich unter dem Marktwert der Immobilie. Zudem gehen vom Erlös erst einmal die Gerichts- und Gutachterkosten ab, bevor der Rest zwischen den Parteien geteilt wird. Insgesamt kommt meist weniger Geld heraus als bei einem freien Verkauf.
Jede der vorgestellten Optionen hat ihre Vor- und Nachteile. Was in Ihrer Situation am besten passt, hängt von vielen Faktoren ab: Ihrer finanziellen Lage, dem Verhältnis zum Ex-Partner, ob Kinder involviert sind, wie der Immobilienmarkt aussieht und nicht zuletzt, was Ihre persönlichen Wünsche sind. Wichtig ist, sich gründlich zu informieren (rechtlich und finanziell) und nichts übereilt zu entscheiden. Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Noch-Ehepartner und prüfen Sie, ob eine einvernehmliche Regelung möglich ist – diese ist fast immer der nervenschonendste und wirtschaftlich sinnvollste Weg.
Wenn Sie sich unsicher sind, holen Sie sich unbedingt fachkundigen Rat. Ein auf Familienrecht spezialisierter Anwalt kann die Rechtslage erklären und bei der Verhandlung einer fairen Scheidungsfolgenvereinbarung helfen. Auch die Beratung durch Immobilienexperten ist sinnvoll: Sie können den Wert Ihrer Immobilie neutral einschätzen und aufzeigen, welche Verkaufsstrategie im Scheidungsfall geeignet ist.
„Am Ende sollte die Lösung stehen, mit der beide Seiten leben können. Wichtig ist, dass Sie die Konsequenzen kennen und Ihre Entscheidung bewusst treffen."
Am Ende sollte die Lösung stehen, mit der beide Seiten leben können. Ob Verkauf und Erlösaufteilung, Übernahme durch einen Partner, vorübergehende Vermietung oder notfalls Versteigerung – wichtig ist, dass Sie die Konsequenzen kennen und Ihre Entscheidung bewusst treffen. So schaffen Sie die Basis für einen finanziellen Neuanfang nach der Trennung.
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